Družstevní byt se prodává jinak než byt v osobním vlastnictví. Neprodáváte totiž byt, ale svůj podíl v družstvu, a celý převod se neodehrává na katastru, nýbrž v evidenci družstva. V textu najdete, co to znamená pro cenu, pro kupujícího s hypotékou, pro anuitu i pro daně, a na co si dát pozor ve stanovách vašeho družstva.
Co vlastně prodáváte: podíl, ne byt
U družstevního bytu neprodáváte byt. Prodáváte družstevní podíl, tedy své členství v bytovém družstvu a práva, která z něj plynou. Nejdůležitější z nich je právo nájmu konkrétního bytu. Vlastníkem domu i bytu zůstává družstvo a na tom se prodejem nic nemění. Mění se jen to, kdo je členem družstva a kdo v bytě bydlí.
Rozdíl není jen formální. Jiné jsou dokumenty, jiný je okamžik, kdy převod nastane, jiný je daňový režim a jiné jsou možnosti financování na straně kupujícího. Navenek jde přitom o tutéž věc: jeden člověk se odstěhuje a druhý se nastěhuje. Pod povrchem je to ale úplně jiný právní postup, a proto se vyplatí vědět, do čeho jdete.
Běžně se říká prodej družstevního bytu a my to tak v textu píšeme také. Ve smlouvách a v komunikaci s družstvem ale narazíte na přesnější pojem: úplatný převod družstevního podílu.
Proč družstevní byt nenajdete v katastru
V katastru nemovitostí je zapsaná budova a jako vlastník je u ní uvedeno družstvo. Vaše jméno v katastru nenajdete. V části domů je byt zapsaný jako samostatná jednotka, jejímž vlastníkem je družstvo, jinde dům na jednotky rozdělený vůbec není. Pro převod podílu to nic nemění: evidenci členů a jejich podílů vede v obou případech samo družstvo.
Ověření si proto kupující dělá jinak než u bytu v osobním vlastnictví. Místo výpisu z katastru si vyžádá potvrzení družstva o tom, kdo je členem, jaké má byt měsíční platby a zda vůči družstvu nejsou dluhy. Toto potvrzení je u družstevního bytu klíčový dokument a má smysl si ho obstarat ještě předtím, než začnete jednat o ceně.
Z toho plyne několik praktických důsledků, které je dobré znát dopředu:
- Nečeká se na vklad do katastru, převod je vůči družstvu účinný dřív
- Na samotný byt nelze zapsat zástavní právo v katastru, protože není vaší samostatnou nemovitostí
- Zastavit lze družstevní podíl, pokud to stanovy nevylučují, ale ne každá banka s tímto zajištěním pracuje
- Kupující si stav bytu a dluhy nemůže ověřit z veřejného rejstříku
- Vše podstatné se dokládá potvrzením od družstva
Jakou roli hraje družstvo
Družstvo je u převodu vždy ve hře, ale jeho role bývá jiná, než lidé čekají. U bytových družstev platí, že převod družstevního podílu nelze stanovami zakázat ani podmínit schválením představenstva, pokud kupující splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena. Družstvo tedy zpravidla nedává souhlas ve smyslu povolení. Posuzuje spíš to, jestli nový člen splňuje pravidla, která má družstvo ve stanovách.
Rozhodující okamžik je doručení smlouvy družstvu. Teprve tím nastávají účinky převodu vůči družstvu a nový člen nastupuje na vaše místo. Do té doby jste členem stále vy, i kdyby byla smlouva dávno podepsaná a peníze složené v úschově. Na tenhle okamžik se proto obvykle váže výplata kupní ceny.
Družstva mívají pro převod zavedený postup, vlastní formuláře a někdy i administrativní poplatek. Zeptejte se předsedy nebo správcovské firmy hned na začátku, co přesně po vás budou chtít. Ušetří vám to jedno kolečko na konci, kdy už obvykle tlačí čas.
Anuita a co znamená nesplacená anuita
Anuita je pravidelná splátka úvěru, který si družstvo vzalo na výstavbu domu nebo později na velkou rekonstrukci. Hovorově se ale „nesplacenou anuitou“ myslí zbývající část tohoto úvěru připadající na váš byt, a v tomhle významu na ni narazíte i v inzerátech. Splácí se družstvu měsíčně, obvykle jako součást předpisu vedle záloh na služby a příspěvku na správu domu. V části domů je úvěr dávno doplacený a v předpisu už žádnou anuitu nenajdete.
Pokud je anuita nesplacená, kupující ji buď doplatí jednorázově, nebo v jejím splácení pokračuje. Tak jako tak se to promítne do ceny, protože jde o závazek, který k bytu patří. Kupující si nesplacenou anuitu z nabídky odečte a je to legitimní. Pro vás je proto důležité znát přesné číslo dřív, než začnete o ceně mluvit.
Vyžádejte si od družstva potvrzení o výši nesplacené anuity k určitému datu, ideálně spolu s potvrzením o bezdlužnosti. Doplacení anuity bývá také jednou z podmínek převodu bytu do osobního vlastnictví, takže se vám ten údaj bude hodit i v případě, že o převodu uvažujete.
Proč je na družstevní byt těžší hypotéka
Klasická hypotéka funguje tak, že banka má zástavní právo k bytu zapsané v katastru. U družstevního bytu to nejde: byt není samostatnou nemovitostí ve vašem vlastnictví a v katastru žádný zápis na kupujícího nevznikne. Zastavit lze samotný družstevní podíl, pokud to stanovy družstva nevylučují ani nepodmiňují, jenže zástava podílu se nikam veřejně nezapisuje a ne každá banka s ní pracuje.
Banky proto nabízejí i jiná řešení: úvěr zajištěný jinou nemovitostí, úvěr ze stavebního spoření nebo úvěr s odloženým zajištěním pro případy, kdy se byt v dohledné době převede do osobního vlastnictví. Konkrétní podmínky i úrok se liší podle banky a podle toho, co připouštějí stanovy vašeho družstva.
Pro prodávajícího z toho plyne jednoduchý závěr: okruh kupujících je menší. Část zájemců financování nesežene a část ho sežene za horších podmínek. Z naší praxe pak prodej trvá déle a vyjednávání bývá tvrdší. Na trhu se to promítá do ceny, i když je byt jinak srovnatelný s bytem v osobním vlastnictví ve stejném domě.
Pokud prodáváte přes inzerát, počítejte s tím, že vám budou chodit i zájemci, kteří nakonec na financování ztroskotají. Má smysl se hned na začátku ptát, z čeho chtějí byt platit, a chtít doklad o tom, že to mají opravdu zajištěné.
Převod do osobního vlastnictví a kdy se vyplatí
Převod družstevního bytu do osobního vlastnictví znamená, že družstvo rozdělí dům na jednotky a byt převede na vás jako na vlastníka. Od té chvíle jste zapsaní v katastru, byt můžete zastavit a kupující na něj dosáhne na běžnou hypotéku. Rozdíl v ceně proti družstevnímu bytu bývá znatelný a v některých domech je to hlavní důvod, proč o převod členové usilují.
Zda to jde a jak rychle, obvykle nezáleží na vás, ale na tom, jestli družstvo převody vůbec dělá a jak daleko je s přípravou. Výjimkou jsou domy z družstevní bytové výstavby, kde má člen na převod jednotky do vlastnictví zákonný nárok podle zákona č. 311/2013 Sb. (dříve podle zákona č. 72/1994 Sb.). Tam se lze převodu domáhat. Ve zbytku případů rozhoduje družstvo.
Vyplatí se to, když už má družstvo proces rozjetý, vy nespěcháte a rozdíl v ceně převýší náklady i vaše měsíce čekání. Nevyplatí se to, když družstvo o převodech zatím nerozhodlo, když by příprava trvala roky nebo když byt potřebujete prodat teď. V takovém případě je čistší prodat družstevní podíl tak, jak je, a cenu tomu přizpůsobit.
Než se rozhodnete čekat, zjistěte si u družstva, kolik z následujících kroků už má za sebou:
- rozhodnutí členské schůze o převodech
- prohlášení vlastníka a rozdělení domu na jednotky
- doplacení anuity připadající na byt
- bezdlužnost člena vůči družstvu
- smlouva o převodu jednotky a vklad do katastru
- úhrada nákladů, které s tím družstvo spojí
Daně: časový test u podílu je jiný než u bytu
Tohle je místo, kde se dá snadno splést. U bytu v osobním vlastnictví se řeší časový test podle toho, kdy jste byt nabyli, případně osvobození, pokud jste v něm sami bydleli. U družstevního podílu se ale nepostupuje podle pravidel pro nemovitosti. Družstevní podíl je podíl v obchodní korporaci, a proto se na něj vztahuje pětiletý časový test mezi nabytím a úplatným převodem. Rozdíly mezi oběma režimy rozebíráme podrobněji v článku o dani z příjmu při prodeji bytu.
Když test splníte, je příjem od daně osvobozený. Osvobozený příjem vyšší než 5 milionů korun se ale oznamuje finančnímu úřadu podle § 38v zákona o daních z příjmů, a na rozdíl od bytu zapsaného v katastru si tenhle údaj správce daně sám nikde nedohledá. Platné znění si ověřte, pravidla pro osvobození příjmů z převodu podílů se v posledních letech opakovaně měnila.
Když pětiletý test nesplníte, příjem se přiznává jako ostatní příjem a proti němu se uplatňují prokázané výdaje, typicky nabývací cena podílu a náklady spojené s prodejem. Zákon zná ale i druhou cestu k osvobození: uplatní se, když v souvislosti s převodem skončí váš nájem bytu a peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, nejpozději do konce roku následujícího po roce, ve kterém jste platbu dostali. Uznat lze i použití v roce předcházejícím.
Zvlášť opatrně přistupujte k zděděnému podílu a k situacím po rozvodu. U podílu zděděného v řadě přímé nebo od manžela se pětiletá lhůta zkracuje o dobu, po kterou podíl držel zůstavitel. Pokud řešíte prodej zděděného bytu nebo vypořádání společného jmění po rozvodu, nechte si výpočet potvrdit u daňového poradce, ať zbytečně nepřiznáte příjem, který je osvobozený, nebo naopak.
Na co si dát pozor ve stanovách
Stanovy jsou u družstevního bytu důležitější než u bytu v osobním vlastnictví. Určují, kdo se může stát členem, co musíte před převodem vyřídit a jak se s družstvem komunikuje. Vyžádejte si aktuální znění, ne to, co máte doma v šuplíku z devadesátých let. Platné znění bývá založené ve sbírce listin obchodního rejstříku.
Zvláštní pozornost si zaslouží společné členství manželů. Pokud podíl patří do společného jmění, nemůžete převod podepsat sami a bez druhého manžela se prodej neuskuteční. Při rozvodu se podíl vypořádává podobně jako jiný majetek a je dobré mít vypořádání hotové dřív, než začnete jednat s kupujícím.
Projděte si zejména tyto body:
- podmínky, které musí splňovat nový člen
- zda stanovy připouštějí zastavení družstevního podílu
- povinnost uhradit dluhy vůči družstvu před převodem
- poplatek za administrativu spojenou s převodem
- pravidla pro podnájem bytu třetí osobě
- úprava společného členství manželů
- komu a jakým způsobem se doručuje smlouva o převodu
Jak převod probíhá a jaké papíry potřebujete
Průběh je v jádru jednoduchý, jen se odehrává mimo katastr. Připravíte podklady, dohodnete cenu, podepíšete smlouvu o převodu družstevního podílu, peníze se uloží do advokátní úschovy a smlouva se doručí družstvu. Tím převod nabude vůči družstvu účinnosti a z úschovy se vyplácí kupní cena.
U podpisů počítejte s úředním ověřením. Zákon ho u smlouvy o převodu družstevního podílu nevyžaduje, ale družstva i úschovy o něj běžně žádají, protože si potřebují být jisté, kdo smlouvu skutečně podepsal. Co přesně bude vaše družstvo chtít, zjistíte ve stanovách nebo přímo u předsedy.
Připravte si nájemní smlouvu k bytu, aktuální stanovy, potvrzení družstva o členství a bezdlužnosti, poslední vyúčtování služeb, evidenční list s výší měsíčních plateb a informaci o nesplacené anuitě. Čím dřív tyhle papíry máte, tím rychleji celý prodej odsýpá a tím méně prostoru vzniká pro dohady o ceně na poslední chvíli.
Obvyklý sled kroků vypadá takto:
- Vyžádáte si od družstva potvrzení, stanovy a údaj o anuitě
- Domluvíte se s kupujícím na ceně po prohlídce bytu
- Podepíšete smlouvu o převodu družstevního podílu
- Kupní cena jde do advokátní nebo notářské úschovy
- Smlouva se doručí družstvu a převod je vůči němu účinný
- Peníze se vyplatí, byt předáte protokolem a přepíšete energie
Kdy dává smysl prodat napřímo
Prodej přes inzerát má u družstevního bytu jednu nevýhodu navíc: část zájemců odpadne na financování a vy to zjistíte až po týdnech. Pokud máte čas a byt je v žádané lokalitě, může se to i tak vyplatit. Pokud ale řešíte prodej zděděného bytu, prodej při rozvodu, stěhování nebo byt v původním stavu a chcete mít jistotu, že se prodej opravdu uskuteční, dává smysl zvážit prodej napřímo kupujícímu, který platí z vlastních peněz.
My kupujeme byty v Praze a okolí do svého vlastnictví za tržní cenu a bez realitní provize. U družstevního bytu to znamená, že od vás odkoupíme družstevní podíl a vyřídíme papírování s družstvem. Prohlídka bytu je vždy podmínkou nabídky, bez ní konkrétní cenu nikdo poctivě neřekne.
Napište nám nebo zavolejte. V pracovní době se ozveme do hodiny, řekneme si, jaké je vaše družstvo a v jakém je byt stavu, a domluvíme prohlídku. Nabídka je nezávazná a nic vám neúčtujeme, i když se nakonec rozhodnete prodat jinak.