Prodej bytu stojí a padá na jedné otázce: kdy a jak se předají peníze. Vlastnictví se totiž nepřevádí podpisem smlouvy, ale až zápisem v katastru nemovitostí, a mezi tím uplyne několik týdnů. Tenhle text vysvětluje, proč se kupní cena skládá do úschovy, jak se liší advokátní, notářská a bankovní varianta, kolik stojí a na co si dát pozor v úschovní smlouvě.
Vlastnictví přechází vkladem do katastru, ne podpisem smlouvy
Podpisem kupní smlouvy se kupující vlastníkem bytu nestává. Vlastnictví přechází až zápisem do katastru nemovitostí. Mezi podpisem a zápisem obvykle uplyne několik týdnů. Právě tahle mezera je důvod, proč se za byt neplatí přímo z ruky do ruky.
Kdyby prodávající dostal celou částku hned při podpisu, riziko nese kupující. Katastr může řízení přerušit kvůli chybě ve smlouvě nebo návrh zamítnout. Kdyby to bylo naopak a prodávající čekal na peníze až po zápisu, riskuje zase on. Byt už by nebyl jeho a jistotu, že kupující peníze skutečně má, by neměl žádnou.
Úschova řeší obě rizika najednou. Kupní cena leží u nezávislé třetí strany, která ji vydá až ve chvíli, kdy je splněná dopředu domluvená podmínka. Tou podmínkou bývá zápis nového vlastníka v katastru. Do té doby na peníze nesáhne ani jedna strana.
Jak úschova funguje krok za krokem
Celý řetězec drží pohromadě dvě smlouvy — kupní smlouva a smlouva o úschově. Podepisují se zpravidla ve stejný den a musí na sebe navazovat. Pokud spolu obsahově nesedí, vzniká prostor pro spory o to, kdy má být zaplaceno.
Tomu, kdo peníze přebírá a opatruje, se v zákoně říká schovatel. V praxi jde o advokáta, notáře nebo banku. Peníze nejsou jeho, nakládat s nimi smí výhradně podle úschovní smlouvy a musí je vést odděleně od vlastních prostředků.
Detaily se u jednotlivých typů úschovy liší, kostra je ale vždycky stejná:
- Domluvíte se na ceně a podmínkách. Podle nich se připraví kupní smlouva a úschovní smlouva.
- Obě smlouvy podepíšou všichni účastníci. Podpisy na vyhotovení kupní smlouvy, které jde na katastr, musí být úředně ověřené.
- Kupující složí celou kupní cenu na účet úschovy. Ten, kdo úschovu vede, složení písemně potvrdí i vám jako prodávajícímu.
- Teprve po potvrzení o složení peněz se podává návrh na vklad do katastru.
- Katastr provede zápis. Průběh si můžete průběžně sledovat sami v bezplatném nahlížení do katastru nemovitostí.
- Schovatel dostane výpis z katastru s novým vlastníkem a vyplatí peníze na účty uvedené v úschovní smlouvě.
- Následuje předání bytu, protokol se stavy měřidel a přepis energií.
Advokátní úschova: jedno místo pro celý převod
Peníze leží na zvláštním účtu advokáta, vedeném odděleně od jeho vlastních prostředků i od peněz ostatních klientů. Advokát je povinen úschovu oznámit České advokátní komoře a musí mít pojištění profesní odpovědnosti. Nakládat s penězi smí jen podle úschovní smlouvy.
Výhoda je hlavně praktická. Advokát obvykle připraví kupní smlouvu, zařídí ověření podpisů, podá návrh na vklad a hlídá lhůty. Máte tak jedno místo pro celý převod. U běžného bytu vychází advokátní úschova obvykle levněji než notářská, protože bývá součástí ceny za smluvní servis — konkrétní číslo si ale vždy vyžádejte předem.
Co si ohlídat: advokát pracuje pro toho, kdo si ho vybral. Nejste automaticky jeho klient jen proto, že u něj leží peníze. Ověřte si ho ve veřejném seznamu advokátů na webu České advokátní komory a přečtěte si, komu a za jakých podmínek peníze vydá.
Notářská úschova: formálnější a nestranná
Notář je ze zákona nestranný a nezastupuje ani jednu stranu. O úschově sepisuje zápis a vede ji v centrální evidenci notářských úschov. Pevně danou má notář formu a evidenci úschovy a nesmí se od nich odchýlit. Podmínky výplaty peněz si ale strany dohodnou stejně jako u advokátní úschovy, jen se zapisují do notářského protokolu.
Odměna se řídí notářským tarifem a odvíjí se od výše uschované částky, takže ji spočítáte dopředu. Notář zpravidla nepřipravuje kupní smlouvu tak pružně jako advokát, ale může ji zkontrolovat.
Notářská úschova dává smysl tam, kde si strany úplně nedůvěřují, kde je vlastníků víc a peníze se dělí — třeba při prodeji bytu ve spoluvlastnictví — nebo když jde o prodej z dědictví a chcete mít každý krok podchycený úředně.
Bankovní úschova: jistota instituce, méně pružnosti
Banka vede takzvaný vázaný nebo svěřenecký účet. Peníze leží u instituce pod dohledem České národní banky.
Nevýhodou je formalismus. Banka vyplatí peníze jen proti dokladům, které jsou ve smlouvě popsané doslova. Když se v průběhu obchodu něco změní, dodatek trvá dlouho. Zřízení účtu bývá pomalejší a poplatek se řídí sazebníkem banky, ne výší částky.
Bankovní úschova se používá spíš u dražších nemovitostí a tam, kde kupující financuje nákup hypotékou u stejné banky. Pro běžný byt v Praze a okolí bývá advokátní úschova pružnější.
Kolik úschova stojí a kdo ji platí
Kdo úschovu platí, je věc dohody, ne zákona. Domluvte se na tom dřív, než se cokoli podepíše, a mějte to napsané ve smlouvě. Z kupní ceny by se vám nemělo strhávat nic, s čím jste dopředu nepočítali. U bytů, které kupujeme my, hradíme úschovu jako kupující, protože si vybíráme i advokáta.
Konkrétní ceny se liší podle toho, kdo úschovu vede, i podle výše částky. Ptejte se proto vždy na konkrétní číslo předem a chtějte ho mít napsané ve smlouvě, ne jen slíbené po telefonu.
Rámcově se náklady dělí takhle:
- Advokátní úschova bývá součástí ceny za kompletní smluvní servis, u běžného bytu proto obvykle vyjde levněji než notářská.
- Notářská úschova se počítá podle notářského tarifu, tedy podle výše uschované částky.
- Bankovní úschova má obvykle pevný poplatek podle sazebníku konkrétní banky.
- Ke všemu se přičítá správní poplatek za návrh na vklad do katastru. Ten činí 2 000 Kč za návrh a platí ho ten, kdo návrh podává. Aktuální výši si ověřte na webu ČÚZK.
Návrh na vklad a jak dlouho katastr trvá
Návrh na vklad je formulář, kterým katastru oznámíte, že se má zapsat nový vlastník. Přikládá se k němu kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy. Podává ho zpravidla advokát nebo notář, který smlouvu připravoval.
Jakmile katastr návrh přijme, vyznačí u bytu takzvanou plombu a rozešle dosavadním vlastníkům informaci o zahájeném řízení. Vklad nesmí provést dřív než po uplynutí ochranné lhůty dvaceti dnů od odeslání této informace. Lhůta chrání vlastníky před podvodným převodem, takže ji nelze zkrátit ani dohodou stran.
Jak dlouho řízení potrvá celkem, závisí na vytížení konkrétního katastrálního pracoviště. Počítejte spíš s týdny než se dny. Právní účinky vkladu ale nastávají zpětně ke dni, kdy byl návrh doručen. Pokud katastr najde chybu, řízení přeruší a vyzve k doplnění. To všechno prodlouží, peníze v úschově ale zůstávají v bezpečí.
Na co si dát pozor v úschovní smlouvě
Úschovní smlouvu si přečtěte celou, i když je nudná. Rozhoduje o tom, kdy a komu vaše peníze odejdou. Z naší praxe je typická chyba prodávajícího ta, že smlouvu jen zběžně prolétne a spolehne se, že jde o formalitu.
Projděte si hlavně tyhle body:
- Účet úschovy. Musí jít o zvláštní účet vedený pro úschovu, ne o běžný provozní účet advokáta nebo realitní kanceláře.
- Přesná podmínka výplaty. U prodeje bytu jí bývá výpis z katastru, ve kterém je jako vlastník zapsaný kupující.
- Lhůta pro výplatu po splnění podmínky. Ideálně několik pracovních dnů, ne neurčité „bez zbytečného odkladu“.
- Číslo účtu, kam vám peníze přijdou. Zkontrolujte každou číslici.
- Co se stane, když katastr návrh zamítne. Smlouva musí jasně říkat, že se peníze vrací kupujícímu.
- Kdo hradí poplatky a jak se vypořádají, pokud se obchod nedokončí.
- Kdo smí smlouvu měnit. Změna by měla vždy vyžadovat podpis obou stran.
Když je vlastníků víc a peníze se dělí
Úschovní smlouva klidně počítá s několika příjemci. Uvádějí se v ní jednotlivé účty a částky nebo podíly, ve kterých se cena rozdělí. Schovatel pak pošle peníze rovnou každému spoluvlastníkovi zvlášť. Nikdo nemusí nikomu nic přeposílat ze svého účtu, a právě přeposílání mezi spoluvlastníky bývá zdrojem pozdějších sporů.
Vlastnictví přechází na dědice už okamžikem úmrtí zůstavitele, zápis do katastru je jen jeho potvrzením. V praxi ale kupující i ten, kdo vede úschovu, chtějí mít prodávající v katastru zapsané, tedy počkat na pravomocné skončení dědického řízení. Prodej dřív je možný jen se souhlasem soudu a je potřeba ho předem probrat s advokátem. Smlouvy pak musí podepsat všichni dědici. Kdo je v zahraničí nebo se nemůže dostavit, řeší to plnou mocí s úředně ověřeným podpisem.
Manželé s bytem ve společném jmění vystupují jako jedna strana, ale podepisují oba. Když se prodává kvůli rozvodu, mělo by rozdělení peněz z úschovy sedět s dohodou o vypořádání společného jmění.
Zvláštní kapitolou je byt zatížený hypotékou. Zástavní právo banky prodeji nebrání, jen se musí platit ve správném pořadí. Banka vám vyčíslí zůstatek úvěru ke konkrétnímu dni, tato část kupní ceny jde z úschovy přímo na úvěrový účet a zbytek vám. Po doplacení banka vydá potvrzení, na jehož základě se zástavní právo z katastru vymaže. Náhradu za předčasné splacení navíc limituje zákon o spotřebitelském úvěru. Prodáváte-li byt, který vlastníte déle než dva roky, banka vám za předčasné splacení v souvislosti s prodejem nemovitosti nesmí účtovat nic. V ostatních případech je náhrada zákonem zastropovaná. Konkrétní částku si od banky nechte vyčíslit písemně ke dni splacení.
Pokud na bytě vázne exekuce nebo starší dluh vůči SVJ, je postup složitější a je potřeba ho probrat s advokátem předem. I tady se to zpravidla řeší výplatou z úschovy proti dokladu o zániku dluhu, ale podmínky je nutné nastavit případ od případu.
Jak platba probíhá, když byt kupujeme my
Byty v Praze a okolí kupujeme napřímo do vlastnictví společnosti JL TELCO s.r.o. Bez realitní provize a za cenu, na které se domluvíme po prohlídce. Prohlídka bytu je podmínkou nabídky, bez ní vám žádné číslo neřekneme.
Kupní cena jde vždycky do úschovy. Ještě před podpisem vám řekneme, u koho úschova bude, kdo ji platí a za jakých podmínek se peníze vyplácejí. Když si smlouvu necháte zkontrolovat vlastním právníkem, považujeme to za normální. Napíšete-li nám v pracovní době, ozveme se do hodiny, mimo pracovní dobu následující pracovní den.
Vlastního advokáta si přizvěte hlavně tehdy, když je vlastníků víc a neshodnou se, když je na bytě zástava nebo exekuce, když prodáváte z dědictví či po rozvodu, nebo když na vás někdo tlačí na rychlý podpis. Daňovou stránku prodeje, tedy jestli se na vás vztahuje osvobození od daně z příjmu, řešte s daňovým poradcem nebo přímo s finančním úřadem. Vodítko dává článek o časovém testu, podmínky se ale liší podle toho, kdy a jak jste byt nabyli.