Řada prodejů bytu je od daně z příjmu osvobozená. Rozhoduje takzvaný časový test, tedy jak dlouho byt vlastníte, a několik dalších důvodů pro osvobození. V tomto přehledu najdete, jaká pravidla platí pro byty nabyté do konce roku 2020 a od roku 2021, kdy pomůže vlastní bydlení v bytě, jak se počítá doba u zděděného bytu a co se nesmí zapomenout oznámit finančnímu úřadu.
Kdy se z prodeje bytu daň vůbec platí
Prodej bytu je z pohledu zákona o daních z příjmů takzvaný ostatní příjem fyzické osoby. Pokud na něj nedopadá žádné osvobození, uvedete ho v daňovém přiznání za rok, ve kterém jste peníze skutečně obdržel. Zdaňuje se přitom jen zisk, tedy rozdíl mezi prodejní cenou a uznatelnými výdaji, nikoli celá cena bytu.
Zákon ale nabízí několik různých cest k osvobození a stačí splnit jedinou z nich. První z nich je časový test, tedy doba vlastnictví. Vedle něj existuje osvobození pro toho, kdo v bytě sám bydlel, a osvobození pro toho, kdo peníze použije na vlastní bydlení.
Rozhoduje okamžik, kdy jste peníze skutečně dostal. U prodejů na přelomu roku, kdy kupní cena leží v advokátní úschově, se příjem daní až v roce, ve kterém vám byl vyplacen, ne v roce podpisu smlouvy.
Když osvobození nesplníte, základní sazba daně z příjmu fyzických osob je 15 %. U vysokého ročního základu daně se část zdaňuje sazbou 23 %. Konkrétní hranici i výpočet si nechte potvrdit u daňového poradce, protože se v čase mění.
Časový test: pět let, nebo deset let?
Časový test je nejjednodušší cesta k osvobození. Když byt vlastníte dost dlouho, daň neřešíte vůbec. Délka testu se ale v roce 2021 změnila a dnes proto existují vedle sebe dvě pravidla.
Rozhodující není datum prodeje, ale datum, kdy jste byt nabyl. Pokud jste ho nabyl do 31. prosince 2020, platí pro vás původní pětiletá lhůta až do konce. Pokud jste ho nabyl od 1. ledna 2021, platí desetiletá lhůta.
Pro představu: byt koupený v roce 2018 je po pěti letech vlastnictví od daně osvobozený. Byt koupený v roce 2022 splní časový test až po deseti letech. To ale neznamená, že do té doby musíte nutně platit daň, protože existují další důvody osvobození, které popisujeme níže.
Celé pravidlo se dá shrnout do tří bodů:
- Byt nabytý do 31. 12. 2020 — časový test 5 let
- Byt nabytý od 1. 1. 2021 — časový test 10 let
- Vždy se posuzuje datum nabytí, ne datum prodeje
Od kdy se doba vlastnictví počítá
U koupě se doba vlastnictví zpravidla počítá od právních účinků vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, tedy k okamžiku podání návrhu na vklad, nikoli od podpisu kupní smlouvy. Mezi podpisem smlouvy a podáním návrhu bývá jen několik dní, na přelomu roku ale i pár dní může rozhodnout o tom, jestli test splníte, nebo ne.
U dědictví se vlastnictví nabývá ke dni úmrtí zůstavitele, přestože dědické řízení skončí až o mnoho měsíců později. Datum právní moci usnesení soudu tedy není tím rozhodným dnem.
Zvlášť si ověřte družstevní byt. U něj neprodáváte nemovitost zapsanou v katastru, ale družstevní podíl, a platí pro něj jiná pravidla i jiná lhůta. Stejně tak je specifický byt, který byl zahrnutý v obchodním majetku podnikatele.
Osvobození, když jste v bytě sám bydlel
Druhá cesta k osvobození nesouvisí s délkou vlastnictví, ale s bydlením. Pokud jste měl v bytě bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, je příjem osvobozený bez ohledu na to, jestli časový test splníte.
Bydlištěm se přitom nemyslí jen údaj o trvalém pobytu v občanském průkazu. Zákon míří na místo, kde jste skutečně bydlel a měl v úmyslu se trvale zdržovat. Zápis trvalého pobytu je ale silný důkaz a finanční úřad se na něj běžně dívá. Pomohou i doklady o spotřebě energií, korespondence nebo výpisy od dodavatelů.
Toto osvobození logicky neplatí, pokud jste byt celou dobu pronajímal a sám v něm nebydlel. Prodej pronajatého bytu má vlastní pravidla i vlastní úskalí, zejména pokud nájem trvá i po prodeji.
Když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu
Třetí cesta pomůže lidem, kteří časový test nesplní a v bytě zároveň nebydleli dva roky. Pokud peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby, může být příjem osvobozený také. Typicky jde o situaci, kdy prodáváte jeden byt a kupujete jiný.
Peníze je potřeba použít ve stanovené lhůtě. Zjednodušeně řečeno do konce zdaňovacího období, které bezprostředně následuje po roce, kdy jste příjem obdržel. Uznat lze i případ, kdy jste bytovou potřebu obstaral v roce předcházejícím.
Zásadní a snadno opomenutelná podmínka je oznámení. Záměr použít peníze na vlastní bytovou potřebu musíte oznámit finančnímu úřadu, a to ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste příjem obdržel. Pokud oznámení nepodáte, osvobození vám nevznikne, i kdyby byly peníze použité správně.
Co se za bytovou potřebu považuje, vymezuje zákon poměrně podrobně. Musí jít o vaši vlastní bytovou potřebu, nikoli například o byt pořizovaný dospělému dítěti. Zákon mezi bytové potřeby řadí třeba:
- Koupě bytu, domu nebo pozemku pro stavbu vlastního bydlení
- Výstavba nebo přestavba vlastního bydlení
- Splacení úvěru, který byl použitý na financování vlastní bytové potřeby
- Úhrada za převod družstevního podílu
- Vypořádání společného jmění manželů nebo spoludědiců týkající se bytové potřeby
Zděděný byt: doba se počítá i po zůstaviteli
U zděděného bytu platí důležitá výjimka. Pokud dědíte po příbuzném v řadě přímé nebo po manželovi či manželce, započítává se vám doba, po kterou byt prokazatelně vlastnil zůstavitel. Do přímé linie patří rodiče, prarodiče, děti a vnoučata.
V praxi to znamená, že když babička byt vlastnila desítky let a vnuk ho po dědickém řízení prodá prakticky ihned, je prodej od daně osvobozený. Časový test je díky započtení dávno splněný.
Pokud dědíte po sourozenci, tetě, strýci, druhovi nebo po někom, kdo není příbuzný v přímé linii, doba zůstavitele se nezapočítává. Běží vám vlastní časový test od data úmrtí zůstavitele — u úmrtí od 1. 1. 2021 desetiletý, u dřívějších pětiletý. I tady ale můžete využít osvobození přes vlastní bydlení nebo přes bytovou potřebu.
Pozor na jeden rozdíl, který se často plete. Toto započtení doby se týká dědění, nikoli darování. Když vám byt někdo daruje za života, doba vlastnictví dárce se vám nepřičítá a lhůta začíná běžet znovu.
Když osvobození neplatí: co si můžete odečíst
Pokud žádné osvobození nevyjde, neznamená to, že zdaníte celou částku, kterou jste dostal. Do výdajů si můžete započítat především to, za kolik jste byt pořídil. U zděděného nebo darovaného bytu se místo kupní ceny použije cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, k čemuž se často využije ocenění pořízené pro dědické řízení; jestli vyhoví, si ověřte u daňového poradce.
Dále lze uplatnit doložené náklady, které s bytem a s prodejem souvisejí. Proto se vyplatí schovávat faktury i za starší rekonstrukce, klidně roky dozadu. Ústní tvrzení bez dokladu finanční úřad neuzná.
Do uznatelných výdajů patří zejména:
- Kupní cena, za kterou jste byt pořídil, nebo cena podle ocenění ke dni nabytí u dědictví a daru
- Doložené náklady na opravy, rekonstrukci a technické zhodnocení
- Provize realitní kanceláři, pokud jste ji platil
- Znalecký posudek, právní služby a poplatek za vklad do katastru
Daň z nabytí je zrušená, daň z nemovitých věcí není
Tři daně se u nemovitostí pravidelně pletou dohromady, přestože spolu nesouvisejí. Daň z příjmu, o které je celý tento článek, platí prodávající ze zisku, pokud nesplní osvobození.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020, a to se zpětnou působností na vklady s právními účinky od prosince 2019. Dřívější čtyřprocentní daň, kterou od listopadu 2016 platil kupující a předtím zpravidla prodávající, tedy dnes neexistuje.
Zrušení daně z nabytí zároveň odstranilo možnost uplatnit dříve zaplacenou daň jako výdaj — u prodejů po roce 2020 už to nejde. Pokud jste daň z nabytí u prodávaného bytu v minulosti platil, konkrétní situaci si ověřte u daňového poradce.
Daň z nemovitých věcí je něco úplně jiného. Je to každoroční daň, kterou platí vlastník nemovitosti, a rozhoduje stav k 1. lednu daného roku. Když byt prodáte, vaše povinnost končí až koncem roku a novému vlastníkovi vzniká od 1. ledna následujícího roku. Kupující proto podává přiznání do konce ledna po koupi a prodávající by měl finančnímu úřadu oznámit, že mu daňová povinnost k této nemovitosti zanikla.
Chyby, které při prodeji stojí peníze
Z naší praxe problémy nevznikají z nepochopení zákona, ale z drobností. Nejdražší je zapomenuté oznámení o použití peněz na bytovou potřebu, protože bez něj osvobození jednoduše nevznikne, i když jste peníze utratil přesně podle pravidel.
Další častá chyba je počítání lhůty od špatného data. Lidé vycházejí z podpisu smlouvy nebo z právní moci usnesení o dědictví, ačkoli rozhodný je vklad do katastru, respektive den úmrtí zůstavitele.
Zvláštní pozornost si zaslouží byty ve společném jmění manželů a byty vypořádávané po rozvodu. Počítání doby vlastnictví je v těchto případech specifické a rozhoduje detail, jak přesně vypořádání proběhlo. Totéž platí pro spoluvlastnické podíly.
Pozor si dejte hlavně na tyto situace:
- Neoznámení použití peněz na vlastní bytovou potřebu finančnímu úřadu
- Počítání časového testu od podpisu smlouvy místo od vkladu do katastru
- Domněnka, že u darovaného bytu se započítá doba dárce (nezapočítá, to platí jen u dědění)
- Vyhozené doklady k rekonstrukci, které by šlo uplatnit jako výdaj
- Přehlédnutí, že příjem se daní v roce vyplacení peněz z úschovy
Když prodáváte a chcete mít daně v klidu
Daňová stránka prodeje se dá vyřešit v předstihu. Ještě než začnete prodávat, zjistěte si z výpisu z katastru přesné datum nabytí a dohledejte doklady o pořizovací ceně a o rekonstrukcích. S těmito podklady vám daňový poradce během krátké konzultace řekne, jestli osvobození splňujete, nebo co pro něj musíte udělat.
Pokud zvažujete prodej bytu v Praze a okolí, kupujeme byty napřímo do vlastnictví za tržní cenu a bez realitní provize. Podmínkou nabídky je vždy prohlídka bytu, protože bez ní nelze cenu odpovědně stanovit. Byty běžně sami rekonstruujeme, takže i horší stav bytu má u nás smysl řešit.
Termín prodeje si u přímého prodeje domlouváte s jedním partnerem, což pomáhá i daňově, například když potřebujete peníze obdržet v konkrétním roce nebo naopak až po splnění časového testu. Napište nám nebo si řekněte o nezávazný odhad ceny bytu; v pracovní době se vám ozveme.