Zdědili jste byt a chcete vědět, kdy ho můžete prodat. Vlastníkem jste už ode dne úmrtí, ale vklad vlastnického práva na kupujícího katastr povolí, teprve až budete jako vlastník zapsaní vy. Proto se kupní smlouva v praxi podepisuje až po právní moci usnesení a zápisu do katastru; dřív jde uzavřít nanejvýš smlouvu o smlouvě budoucí. V textu najdete, proč to tak je, jak dlouho se čeká, co se dá připravit dopředu a co dělat, když je dědiců víc.
Vlastníkem jste ode dne úmrtí, ne ode dne skončení řízení
Dědictví se právně nabývá smrtí zůstavitele. Usnesení, které na konci řízení vydá soud prostřednictvím notáře, tento stav jen potvrzuje, a to zpětně ke dni úmrtí. Mezi úmrtím a koncem řízení tedy nejste v žádném prázdném mezidobí. Byt už je váš, jen to zatím nikde není zapsané.
Z toho plyne dvojí. Za prvé se od prvního dne počítá vaše odpovědnost za byt: zálohy SVJ, energie, pojištění, technický stav. Za druhé zatím nemáte vlastnictví čím doložit, a to je ta skutečná překážka prodeje. Vklad vlastnického práva na kupujícího katastr povolí, teprve až v něm budete jako vlastník zapsaní vy.
Co je usnesení o dědictví a proč bez něj katastr nic nezapíše
Dědické řízení vede soud, v praxi ho ale zpracovává notář jako soudní komisař. Notáře si nevybíráte, přiděluje se podle rozvrhu navázaného na poslední bydliště zemřelého. Sám se vám ozve s pozvánkou na první schůzku.
Řízení končí usnesením o dědictví. Je v něm uvedeno, kdo co dědí, u bytu tedy konkrétní jednotka nebo podíly na ní. Usnesení musí nabýt právní moci. Pokud se dědici odvolávat nechtějí, mohou se práva na odvolání vzdát a právní moc nastane dřív.
Pravomocné usnesení se pak dostane na katastr, kam se zapisuje záznamem. Nejde o vklad jako u kupní smlouvy, protože vlastnictví nevzniká rozhodnutím katastru, ten jen dorovnává skutečný stav. I tak od právní moci do zápisu ještě nějaká doba uplyne.
Vklad vlastnického práva na kupujícího katastr povolí, teprve až budete jako vlastník zapsaní vy. Proto se kupní smlouva v praxi podepisuje až po právní moci usnesení a zápisu; dřív lze uzavřít nanejvýš smlouvu o smlouvě budoucí. Samotný podpis kupní smlouvy dřív zákon nezakazuje, ale kupující ani banka, která mu půjčuje, do toho zpravidla nepůjdou. Souvislosti kolem prodeje zděděného bytu shrnujeme i na samostatné stránce.
Jak dlouho dědické řízení trvá
Jednoduché řízení s jedním dědicem a přehledným majetkem bývá otázka několika měsíců. Složitější případy trvají výrazně déle, klidně přes rok. Konkrétní termín vám dopředu neřekne nikdo, ani notář.
Co můžete ovlivnit vy, je rychlost dodání podkladů. Připravte notáři doklady k bytu, informace o účtech, smlouvách, pojistkách a dluzích v jednom balíku. Dohledávání po částech řízení zbytečně protahuje.
Na délku řízení má vliv hlavně tohle:
- kolik je dědiců a jestli se na všem shodnou
- jestli existuje závěť nebo dědická smlouva
- jak rychle se podaří dohledat majetek a dluhy
- jestli je potřeba ocenění nebo znalecký posudek
- jestli někdo dědictví odmítne nebo se objeví další dědic
- vytíženost konkrétního notářského úřadu
Co se dá připravit, ještě než řízení skončí
Čekání nemusí být prázdné. Řadu věcí, které prodej zdržují, jde vyřídit už během řízení.
Ocenit byt jde také kdykoliv. Prohlídka a nabídka nejsou vázané na skončení řízení, vázaný je až podpis smlouvy. U nás to funguje tak, že přijedeme, byt si projdeme a řekneme konkrétní cenu. Podpis pak počká na usnesení a katastr. Prohlídka bytu je vždycky podmínkou nabídky, cenu bez ní neděláme. Nezávazný odhad ceny bytu si můžete nechat udělat i jen pro srovnání.
Ještě před koncem řízení se dá zařídit tohle:
- dohledat nabývací titul k bytu, tedy kupní smlouvu, dřívější usnesení o dědictví nebo privatizační dokumenty
- vyžádat si u SVJ nebo správce přehled záloh, dluhů a plánovaných oprav domu
- zjistit, jestli existuje průkaz energetické náročnosti budovy
- zkontrolovat na katastru, jestli na bytě nevázne zástavní právo, věcné břemeno nebo poznámka o exekuci
- promluvit si s ostatními dědici o tom, jak to má nakonec dopadnout
Když je dědiců víc a neshodnou se
Po skončení řízení jsou z dědiců spoluvlastníci bytu podle podílů, třeba tři sourozenci po jedné třetině. Celý byt pak může prodat jedině dohoda všech. Jeden spoluvlastník sám o prodeji rozhodnout nemůže, ani kdyby měl většinový podíl.
Nejčistší cesta je dohodnout se ještě během řízení. Dohodu dědiců schvaluje notář a může znít různě. Byt připadne jednomu dědici a ostatní dostanou vyplaceno penězi nebo jiným majetkem. Nebo se všichni domluví, že byt prodají a rozdělí si výtěžek podle podílů.
Když dohoda není, notář potvrdí nabytí dědictví podle dědických podílů, tedy podle závěti, a pokud není, podle zákona. U bytu tím vznikne spoluvlastnictví a spory se řeší až potom. Zbývají tři možnosti: domluvit se dodatečně, prodat svůj podíl, nebo nechat spoluvlastnictví zrušit a vypořádat soudem. Soudní cesta je nejdelší a nejdražší. Soud může nakonec nařídit prodej a rozdělení výtěžku, takže výsledek bývá podobný jako u dohody, jen o roky později a s náklady navíc.
Prodej podílu na bytě
Prodat se dá i samotný spoluvlastnický podíl. V praxi je to ale komplikované a cena bývá nižší než poměrná část ceny celého bytu. Kupující totiž nekupuje byt, ale spoluvlastnictví s cizími lidmi, a spolu s ním i spor, který zatím nikdo nevyřešil. Podrobněji o tom píšeme u prodeje bytu ve spoluvlastnictví.
Pokud je situace roky zablokovaná, prodej podílu může být rozumné východisko. Napřed ale vždycky zkuste variantu, kdy jeden ze spoluvlastníků ostatní vyplatí. Bývá výhodnější pro všechny strany.
My kupujeme byty celé, od všech spoluvlastníků najednou. Když se dědici dohodnou, jde to jednou kupní smlouvou a peníze se rozdělí podle podílů rovnou na jednotlivé účty. Nikdo pak nikomu nic nepřeposílá.
Poplatky SVJ a energie, dokud řízení běží
Byt nepřestane stát peníze. Zálohy SVJ, fond oprav, elektřina, plyn, voda i pojištění běží dál. Dluh, který během řízení vznikne, nakonec zaplatí dědic, a dluhy vůči SVJ navíc komplikují pozdější prodej.
Nahlaste proto úmrtí co nejdřív výboru SVJ nebo správci domu a také dodavatelům energií. Domluvte se, kdo bude zatím platit a kam posílat vyúčtování. SVJ i dodavatelé tuhle situaci znají; co přesně budou chtít doložit, se ale zeptejte přímo u nich.
Přepis odběrných míst před koncem řízení někteří dodavatelé umožní na základě úmrtního listu a čestného prohlášení, jiní chtějí počkat na usnesení. Zeptejte se konkrétně u svého dodavatele, plošné pravidlo neexistuje.
Spolu s majetkem se dědí i dluhy zemřelého. Pokud nevíte, jaké dluhy po něm zůstaly, řekněte to notáři hned na první schůzce. Existuje výhrada soupisu pozůstalosti, která odpovědnost za dluhy omezuje hodnotou zděděného majetku. Má ale lhůtu a podmínky, proto to řešte včas.
Během řízení se hodí ohlídat tohle:
- nahlásit úmrtí SVJ nebo správci a domluvit adresu pro doručování
- zajistit placení záloh, ideálně z vlastního účtu a s dokladem o platbách
- nahlásit stav měřidel a domluvit s dodavateli, na koho zatím psát odběr
- zkontrolovat pojištění bytu a domácnosti, aby nezaniklo
- počítat s tím, že banka po nahlášení úmrtí dispozice s účtem omezí; některé banky nechají běžet platby za bydlení a energie, jiné zastaví všechno, takže si to ověřte přímo v bance
Co s vybavením bytu
Nábytek, spotřebiče a osobní věci jsou také součástí dědictví a formálně se v řízení projednávají. Běžné vybavení se obvykle jen uvede v soupisu, cennější věci jako šperky, obrazy nebo auto se řeší podrobněji.
S vyklízením nespěchejte. Než něco vyhodíte, projděte doklady. Nabývací tituly, smlouvy se SVJ, revize, pojistky, záruční listy a klíče od sklepa bývají právě tam a jinde je pak nedohledáte.
Když je dědiců víc, vybavení dělte až po dohodě. Z naší praxe vzniká hodně pozdějších sporů mezi sourozenci právě z rychlého vyklizení, které mělo přinést klid. Domluvte si dopředu, kdo si co vezme, klidně písemně.
Pokud byt nakonec prodáte nám, vyklízet ho nemusíte. Byt kupujeme ve stavu, v jakém je, a co v něm zůstane, řešíme sami při rekonstrukci; konkrétní podmínky ale domlouváme až podle prohlídky. Věci, které si chcete nechat, si samozřejmě odvezte.
Daně a náklady kolem zděděného bytu
Samotné dědictví se dnes nedaní. Bezúplatný příjem z dědictví je od daně z příjmů osvobozený bez ohledu na příbuzenský vztah. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020, takže se neplatí ani ta.
Řešit se může daň z příjmu z následného prodeje. U nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 je časový test 10 let, u dříve nabytých 5 let. Dědíte-li po příbuzném v přímé linii nebo po manželovi, započítává se doba vlastnictví zemřelého, rozhoduje tedy, kdy byt nabyl on. U ostatních dědiců, třeba sourozence, synovce nebo druha, běží lhůta až ode dne úmrtí, takže jde o 10 let. Rozebíráme to podrobně v článku o časovém testu u daně z příjmu.
Časový test ale není jediná cesta k osvobození. Osvobozeno je také, pokud jste v bytě bezprostředně před prodejem sami bydleli alespoň 2 roky. A pokud osvobození uplatňujete přes použití peněz na vlastní bytovou potřebu, musíte to finančnímu úřadu oznámit ve lhůtě pro podání daňového přiznání; bez oznámení osvobození uplatnit nelze.
Nepočítejte to od oka a neřiďte se tím, co platilo u známých. Pravidla se v posledních letech měnila a záleží na tom, kdy byt nabyl zemřelý a v jakém jste k němu byli vztahu. Jde o jedno krátké ověření u daňového poradce.
Počítejte také s náklady samotného řízení. Odměnu notáře stanoví notářský tarif (vyhláška č. 196/2001 Sb.) procentem z hodnoty pozůstalosti, k tomu se přidává DPH a poplatky za výpisy a ověřování podpisů. Orientačně jde o tisíce až desetitisíce korun, přesnou částku vám spočítá notář.
Jak prodej zděděného bytu probíhá u nás
Byty kupujeme napřímo do vlastnictví firmy, v Praze a okolí. Kupujeme za tržní cenu a neplatíte realitní provizi, protože v procesu žádná realitní kancelář není. Byty potom rekonstruujeme, takže původní stav, plný byt i nájemní smlouva jsou pro nás běžná situace. Konkrétní podmínky ale vždycky posuzujeme až podle prohlídky.
Postup je jednoduchý. Ozvete se, domluvíme prohlídku a po ní dostanete konkrétní cenu. Když nabídku přijmete, počkáme na pravomocné usnesení a zápis do katastru a teprve pak podepisujeme kupní smlouvu s advokátní úschovou. Na skončení řízení jsme zvyklí čekat, není to pro nás překážka.
V pracovní době se ozveme do hodiny. Když napíšete večer nebo o víkendu, ozveme se následující pracovní den ráno.
A když se nakonec rozhodnete prodávat jinak nebo byt neprodávat vůbec, nic se neděje. Cenu si od nás můžete nechat říct i jen pro porovnání a použít ji jako srovnávací bod.