Než se pustíte do bourání jádra, stojí za to spočítat si, kolik se z té investice reálně vrátí v prodejní ceně. Z toho, co vidíme u bytů, které kupujeme, to zpravidla není celá vložená částka. Tenhle text vám ukáže, co rekonstrukce obnáší časově i organizačně, které úpravy cenu bytu skutečně zvednou a kdy je rozumnější neinvestovat vůbec nic.
Krátká odpověď, než půjdeme do detailů
Podle toho, co vidíme u bytů, které kupujeme, se velká rekonstrukce před prodejem zpravidla nevrátí v plné výši. Peníze, které do bytu vložíte, se do prodejní ceny nepromítnou jedna ku jedné. Kupující totiž neporovnává váš byt s tím, jak vypadal předtím, ani s tím, kolik vás oprava stála. Porovnává ho s jinými hotovými byty v okolí.
Vyplatit se naopak může to nejlevnější. Vyklidit, uklidit, vymalovat, opravit zjevné závady. Tyhle věci stojí řádově tisíce až desetitisíce korun a mění hlavně první dojem, tedy to, kolik lidí se na byt vůbec přijde podívat a jak sebevědomě se s nimi budete bavit o ceně.
Zbytek článku je o tom, kde přesně leží hranice mezi rozumnou přípravou a investicí, která se vám vrátí jen částečně.
Co rekonstrukce reálně obnáší, když pominete cenu
Rozpočet je jen jedna část rozhodnutí. Druhá, kterou lidé podceňují, je čas a organizace. Rekonstrukce bytu není nákup, je to malý projekt, který někdo musí řídit. A pokud si nezaplatíte stavební dozor, jste to vy.
Počítejte s tím, že u zásahu do koupelny a jádra jde o týdny až měsíce, ne o dny. Termíny se posouvají, jedna profese čeká na druhou a dodací lhůty materiálu se liší podle toho, co si vyberete.
Kromě samotných řemeslných prací vás čeká zhruba tohle:
- Poptávka a výběr firmy nebo řemeslníků, obvykle několik nabídek a několik týdnů čekání na volný termín
- Souhlas SVJ nebo bytového družstva – u zásahu do společných částí domu, typicky do stoupaček, je potřeba vždy; stavební úpravu uvnitř bytu musí vlastník jednotky SVJ předem oznámit a umožnit ověření, u družstevního bytu se postup řídí stanovami družstva
- Ověření, zda daný zásah vyžaduje povolení stavebního úřadu – to je vždy na konkrétním posouzení
- Domluva se sousedy, provozní řád domu a časy, kdy se smí hlučně pracovat
- Odvoz suti, kontejner, výtah, přístup do domu
- Průběžné rozhodování o materiálech a řešení víceprací, které se objeví až po vybourání
- Kontrola díla, reklamace a doladění drobností po předání
Kolik stojí rekonstrukce bytového jádra
Kompletní přestavba bytového jádra, tedy koupelny a WC včetně nových rozvodů vody, odpadu a elektřiny, obkladů a zařizovacích předmětů, se pohybuje řádově ve stovkách tisíc korun. Kompletní rekonstrukce celého bytu včetně kuchyně, podlah, elektroinstalace a dveří se pak dostává řádově od vyšších stovek tisíc přes milion, podle velikosti bytu a rozsahu prací.
Tyhle částky berte opravdu jen jako řád. Rozptyl je velký a ovlivňuje ho lokalita, dostupnost řemeslníků v daném období, výběr materiálů, stav domu a stáří rozvodů. Dva stejně velké byty ve stejné ulici mohou mít výrazně odlišný rozpočet.
Zvlášť u umakartového jádra platí, že se cena láme až po vybourání. Do té doby nikdo přesně neví, v jakém stavu jsou stoupačky a rozvody za příčkou. Proto u tohoto typu prací nejsou vícepráce nic výjimečného.
Kosmetická úprava a zásah do jádra jsou dvě různé věci
V praxi se pod slovo rekonstrukce schovávají dvě naprosto odlišné situace. Ta první je levná, rychlá a bez rizika. Ta druhá je stavba.
Kosmetická úprava znamená, že se nic nebourá. Vymalování bílou barvou, výměna vypínačů a zásuvkových krytů, nové kliky, nová baterie, nové silikonové spáry, seřízení oken, vyčištění a vyklizení. Zvládne se to řádově za dny, stojí to řádově desetitisíce a u úprav bez bourání zpravidla nepotřebujete povolení stavebního úřadu. U družstevního nebo nájemního bytu si ale předem ověřte stanovy družstva, respektive souhlas pronajímatele.
Zásah do jádra znamená bourání, nové rozvody, novou koupelnu, případně novou kuchyňskou linku a podlahy. Tady jde o týdny až měsíce, o stovky tisíc a o koordinaci několika profesí. A hlavně o rozhodnutí, které už nejde vzít zpátky, když se v půlce rozmyslíte a byt prodáte tak, jak je.
Proč se investice do rekonstrukce nepromítne do ceny jedna ku jedné
S tímhle nedorozuměním se při prodeji potkáváme pravidelně. Vložíte do bytu velkou částku a čekáte, že o stejnou částku vyroste i cena. Reálně bývá rozdíl menší. Důvodů je několik a všechny platí zároveň.
Za prvé, kupující necení vaše náklady, ale rozdíl mezi hotovým a nehotovým bytem v dané lokalitě. Ten rozdíl je daný trhem, ne vaší fakturou. Za druhé, každý dům a každá lokalita má cenový strop. Nadstandardní rekonstrukce v běžném panelovém domě ho neprorazí, protože kupující porovnávají s ostatními byty v okolí.
Za třetí, vkus. Co vybíráte vy, nemusí sedět tomu, kdo byt kupuje. Za čtvrté, riziko. Rozpočet se během stavby posouvá spíš nahoru než dolů. A za páté, čas. Měsíce, kdy se v bytě pracuje, jsou měsíce, kdy platíte poplatky do fondu oprav, energie a případně splátky hypotéky, a kdy máte peníze zamrzlé ve stavbě.
Co cenu bytu zvedne a co se spíš nevrátí
Rozdíl mezi rozumnou přípravou a utopenými penězi se dá popsat docela jednoduše. Vrací se to, co odstraňuje pochybnost o stavu bytu. Nevrací se to, co je vyjádřením vašeho vkusu.
Zhruba takhle se dají jednotlivé položky rozdělit:
- Spíš se vrátí: vyklizení a důkladný úklid, vymalování v neutrální světlé barvě, oprava zjevných závad jako kapající baterie nebo nefunkční zámek, funkční osvětlení ve všech místnostech, srovnané dokumenty k bytu a k domu, kvalitní fotografie
- Spíš se nevrátí: kuchyňská linka na míru, nadstandardní obklady a sanita, chytrá domácnost, klimatizace, vestavěné skříně na míru, designové podlahy ve výrazném odstínu, dispoziční změny podle vašich představ
Co znamená prodat byt v původním stavu
Původní stav neznamená zanedbaný byt. Znamená byt, do kterého se roky nezasahovalo. Umakartové nebo původní zděné jádro, starší rozvody, původní kuchyňská linka, staré podlahy, možná okna před výměnou. Je to naprosto běžný a prodejný stav, jen oslovuje jiný okruh kupujících.
Byty v původním stavu kupují dvě skupiny. Buď lidé, kteří si byt chtějí předělat od základu po svém a nechtějí platit za cizí rekonstrukci, kterou stejně vybourají. Nebo firmy, které rekonstrukce dělají profesionálně a mají na ně kapacitu.
Cena bytu v původním stavu je logicky nižší než u hotového bytu. Z toho, co vidíme u bytů, které kupujeme, ale bývá tenhle rozdíl menší, než kolik by vás stála rekonstrukce, když k ní připočtete čas, riziko víceprací a měsíce, po které byt držíte. Víc jsme o tom napsali na stránce o prodeji bytu před rekonstrukcí.
Kdy nedává smysl investovat vůbec nic
Existují situace, kde není otázka, jestli rekonstruovat málo nebo hodně. Odpověď je vůbec.
Prvním případem je zděděný byt, kdy je dědiců víc a nikdo z nich v bytě nebydlí. Domluvit se ve třech na barvě obkladů je těžší než domluvit se na prodeji. Druhým je rozvod, kde je cílem věc uzavřít, ne spolu dalšího půl roku řídit stavbu. Třetím je stěhování, ať už do menšího bytu nebo do zařízení, kde peníze potřebujete na něco jiného než na koupelnu, ve které nebudete bydlet.
Zvláštní kategorií je dům před velkou investicí. Pokud SVJ chystá výměnu stoupaček, zateplení nebo rekonstrukci výtahu, může se stát, že vaše nová koupelna půjde za rok znovu částečně ven. Než začnete cokoli plánovat, podívejte se do zápisů ze shromáždění SVJ, co se v domě chystá.
A pak je tu prostý nedostatek kapacity. Řídit stavbu na dálku, při zaměstnání nebo ve chvíli, kdy řešíte úplně jinou životní situaci, je nevděčná práce. Není žádná ostuda říct, že do toho jít nechcete.
Do rozvahy patří i daň z příjmu. Časový test pro osvobození je deset let u bytů nabytých od 1. ledna 2021 a pět let u bytů nabytých dříve. Vedle toho platí osvobození, pokud jste v bytě měli bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, případně když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. Když příjem osvobozený není, dají se proti němu zpravidla započítat doložené výdaje na technické zhodnocení bytu. Podrobněji to rozebíráme v článku o dani z příjmu a časovém testu. Důvod k rekonstrukci to ale samo o sobě není.
Tři otázky, které rozhodnou za vás
Místo obecných úvah si odpovězte na tři konkrétní věci. Pokud na ně neumíte odpovědět čísly, do rekonstrukce nechoďte.
První: za kolik se ve vašem domě nebo v nejbližším okolí reálně prodaly srovnatelné byty po rekonstrukci a za kolik ty v původním stavu? Zajímají vás skutečně realizované prodeje, ne inzerátní ceny – rozdílu mezi nimi jsme věnovali samostatný článek. Druhá: kolik stojí rekonstrukce podle konkrétní nabídky konkrétní firmy, ne podle odhadu z internetu, a s jakou rezervou na vícepráce? Třetí: kolik měsíců to zabere a co vás ty měsíce stojí, včetně poplatků, energií a případných splátek?
Když rozdíl mezi cenou po rekonstrukci a cenou v původním stavu není zřetelně vyšší než náklady, čas a riziko dohromady, nemá to ekonomicky smysl. A pokud je rozdíl jen mírný, pořád si ještě odpovězte, jestli chcete strávit půl roku na stavbě.
Jak se na to díváme my
Kupujeme byty v Praze a okolí napřímo do vlastnictví a rekonstrukce si pak děláme sami. Je to naše práce, máme na ni řemeslníky a materiál nakupujeme jinak než člověk, který rekonstruuje jednou za život. Právě proto pro vás nedává smysl investovat statisíce do oprav kvůli nám.
Nabídku vám dáme až po prohlídce bytu. Prohlídka je podmínkou, protože bez toho, abychom byt viděli, nedokážeme říct poctivé číslo. Trvá zpravidla necelou hodinu a nepotřebujeme uklizeno ani vyklizeno, potřebujeme vidět skutečný stav. Cena vychází z toho, za kolik se srovnatelné byty ve vašem okolí reálně prodávají, a nehradíte realitní provizi, protože nic nezprostředkováváme.
Pokud si chcete jen udělat představu, napište nám přes formulář nebo zavolejte – rámcově vám odpovíme hned, konkrétní nabídku ale vždy až po prohlídce bytu. V pracovní době se ozveme do hodiny. Rozhodnutí, jestli byt prodáte nám, někomu jinému, nebo ho nakonec zrekonstruujete a necháte si ho, zůstává celé na vás.