Když si děláte představu o ceně svého bytu, nejspíš sáhnete po inzerátech. Je to jediné číslo, které je veřejně vidět. Jenže inzerát ukazuje, co si prodávající přeje, ne za kolik se byt nakonec prodal. V tomto textu si projdeme, co cenu bytu opravdu tvoří, kde se dá dohledat skutečně zaplacená cena a proč se odhady z různých zdrojů liší.
Inzertní cena je přání. Realizovaná cena je fakt.
Když si zadáte do vyhledávače adresu svého domu, najdete inzeráty. U každého je uvedena částka. Je pochopitelné brát ji jako měřítko, protože je to jediné číslo, které je veřejně vidět. Jenže inzertní cena je pouze nabídka jedné strany. Říká, kolik chce prodávající dostat, ne kolik je někdo ochoten zaplatit.
Realizovaná cena je ta, která se objeví v kupní smlouvě a putuje do katastru nemovitostí. Vzniká až po vyjednávání, po prohlídkách, po tom, co kupující zjistí, že dům čeká výměna stoupaček. Právě proto bývá nižší než částka, se kterou byt do inzerce vstupoval.
Rozdíl mezi těmito dvěma čísly není u všech bytů stejný. Byt, který je nasazený rozumně a prodá se během několika týdnů, se od inzerátu odchýlí jen málo. Byt, který visí v nabídce půl roku a postupně zlevňuje, skončí jinde, než kde začínal.
Proč je ten rozdíl zásadní právě pro vás
Představa o ceně vzniká dřív, než začnete prodávat. Postavíte si ji z inzerátů a pak s ní poměřujete každou nabídku, která přijde. Když je první konkrétní číslo nižší, působí to jako podcenění, i když jde o cenu, kterou trh za srovnatelné byty platí.
Stává se i opak. Prodávající nasadí cenu podle nejdražšího inzerátu v okolí, byt se několik měsíců neprodá a v inzerci postupně vyhoří. Zájemci, kteří ho vidí opakovaně, začnou předpokládat, že s ním něco je. Takový byt se pak může prodat níž, než kde by skončil, kdyby byl od začátku nasazený realisticky.
Reálný odhad tedy není o tom, kdo vám řekne vyšší číslo. Je o tom, aby to číslo odpovídalo cenám, za které se srovnatelné byty skutečně prodaly.
Co cenu bytu ovlivňuje nejvíc
Lokalita je první a nejsilnější faktor a rozhoduje se na úrovni jednotlivých ulic, ne celých čtvrtí. Dvě adresy pár set metrů od sebe se mohou lišit dostupností metra, hlukem z hlavní silnice nebo tím, jestli je pod okny park, nebo parkoviště.
Druhá vrstva se týká samotné bytové jednotky v rámci domu. Tady jsou položky, které se do ceny promítají prakticky vždy:
- Patro a výtah. Čtvrté patro bez výtahu je zásadně jiný byt než čtvrté patro s výtahem, zejména pro starší kupující.
- Orientace a světlo. Byt do dvora bývá tišší, byt na sever tmavší. Okna do světlíku jsou znatelným minusem.
- Plocha a dispozice. Nejde jen o metry, ale o to, jestli jsou použitelné. Průchozí pokoj nebo kuchyňský kout bez oken cenu snižují.
- Balkon, lodžie, sklep, parkování. Každá z těchto položek má na trhu svou hodnotu.
- Hluk a okolí. Tramvaj, hospoda pod okny nebo staveniště vedle domu se v ceně projeví.
Dům a SVJ: to, co se skrývá za dveřmi bytu
Kupujete byt, ale platíte i za dům. Zkušený kupující se proto ptá na věci, které v inzerátu nejsou: kdy byla naposledy opravena střecha, v jakém stavu jsou stoupačky a elektroinstalace ve společných prostorách, zda proběhlo zateplení a jak starý je výtah.
Ještě důležitější jsou plánované investice. Pokud shromáždění vlastníků odsouhlasilo velkou opravu nebo si společenství vzalo úvěr, přechází tento závazek fakticky na dalšího majitele v podobě vyšších příspěvků. Takovou informaci kupující do ceny promítne, a je to legitimní.
Před prodejem se vyplatí mít po ruce alespoň tyto podklady:
- Aktuální výši měsíčních záloh a příspěvku do fondu oprav
- Zápisy z posledních shromáždění vlastníků
- Informaci o stavu fondu oprav a o případném úvěru SVJ
- Přehled toho, co už se v domě opravilo a co je v plánu
- Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Prodávající ho musí kupujícímu předat nejpozději při podpisu kupní smlouvy, o jeho vydání požádejte SVJ. U budov dokončených před rokem 1947, kde PENB opatřit nelze, ho za zákonem daných podmínek nahradí vyúčtování dodávek energií.
Technický stav bytu a co znamená původní stav
Označení původní stav se v inzerci používá pro velmi různé byty. Někdy jde o funkční byt, který jen vypadá staře. Jindy o byt, kde je hliníková elektroinstalace, litinové rozvody, umakartové jádro a okna, která netěsní.
Rozdíl mezi těmito dvěma případy je v ceně podstatný, protože pro dalšího majitele znamená úplně jinou investici. Kosmetická úprava se pohybuje v jiných řádech než kompletní rekonstrukce s novými rozvody a bouráním jádra. Tomu, co se od takového prodeje dá čekat, se věnujeme podrobněji u tématu prodej bytu před rekonstrukcí.
Proto se cena nedá určit z fotografií. Vlhkost v koupelně, prasklina ve zdi nebo dispoziční slepá ulička se poznají až na místě. Prohlídka bytu je u nás podmínkou konkrétní nabídky a zpravidla zabere necelou hodinu. Uklízet ani vyklízet kvůli ní nemusíte, potřebujeme vidět skutečný stav.
Proč online kalkulačky dávají tak široké rozpětí
Online odhad pracuje jen s tím, co o bytě ví z veřejných dat: adresa, výměra, dispozice, přibližné stáří domu, ceny inzerátů v okolí. Z těchto vstupů se dá spočítat statistický průměr, nikoli cena konkrétního bytu.
Kalkulačka nevidí, že jste ve třetím patře bez výtahu, že dům čeká výměna střechy, ani že okna vedou do rušné ulice. Právě proto výsledek nabízí jako rozpětí. Široké rozpětí je v tomhle případě známka poctivosti, ne slabiny nástroje.
Použijte online odhad jako první orientaci, abyste věděli, v jakém řádu se pohybujete. Na rozhodnutí, za kolik prodat, je ale potřeba někdo, kdo byt viděl a umí vysvětlit, z čeho číslo vychází.
Cenová mapa a jak se dostat k realizované ceně
Pojem cenová mapa se používá pro několik různých věcí. Města vydávají cenové mapy stavebních pozemků, které se týkají pozemků, ne bytů. Realitní portály a datové firmy zase provozují mapy odvozené buď z inzerce, nebo z realizovaných transakcí. U každé mapy je proto klíčové zjistit, z jakých dat čerpá. Mapa postavená na inzerátech ukazuje přání, ne výsledky.
Nejtvrdším zdrojem je katastr nemovitostí. Kupní smlouva se ukládá do sbírky listin a je z ní vidět skutečně sjednaná cena. Podle § 55 katastrálního zákona (zák. č. 256/2013 Sb.) vydá katastrální úřad kopii listiny ze sbírky listin tomu, kdo prokáže svou totožnost a uvede účel, pro který kopii požaduje; za vyhotovení se hradí správní poplatek. Rychlejší cestou je dálkový přístup do sbírky listin, který mají registrovaní uživatelé za úplatu.
Existují i souhrnné statistiky cen nemovitostí zveřejňované státem. Jsou užitečné pro pochopení celkového trendu, ale vycházejí s odstupem a pracují s většími celky, než je jedna ulice. K datům o realizovaných prodejích mají přístup také odhadci a realitní kanceláře, které si vedou vlastní databáze. Není nic špatného na tom zeptat se, z jakých konkrétních prodejů odhad vychází.
Jak poznat nereálné nacenění od realitní kanceláře
Realitní trh má jednu nepříjemnou pobídku. Kdo slíbí vyšší cenu, ten spíš získá zakázku. Cena se pak sníží až za pár měsíců, kdy už je smlouva podepsaná a prodávající nikam nespěchá odejít. Neplatí to o všech kancelářích a řada z nich pracuje férově, z toho, co nám prodávající popisují, se ale vyplatí být pozorný.
Když prodáváte bez realitky, tenhle tlak odpadá. Odpovědnost za realistické nacenění tím ale přechází na vás, takže se o to víc vyplatí opřít odhad o realizované ceny.
Signály, které stojí za zpozornění:
- Odhad výrazně vyšší než ostatní, ale bez vysvětlení, čím se ten byt liší
- Odkaz na inzertní ceny místo na realizované prodeje
- Tlak na podpis exkluzivní smlouvy na dlouhou dobu, ještě než padne konkrétní číslo
- Sankce za předčasné ukončení spolupráce nebo nejasné podmínky ukončení
- Věta ve smyslu nasadíme výš a když se neprodá, zlevníme
Jak vzniká naše nabídka za byt v původním stavu
Byty v Praze a okolí kupujeme do vlastnictví a poté je rekonstruujeme. Naše nabídka odpovídá tržní ceně bytu v tom stavu, v jakém je dnes, tedy tomu, co se za srovnatelné byty v podobném stavu a lokalitě reálně platí. Není to cena zrekonstruovaného bytu a s tou se ani porovnávat nedá.
Rozdíl proti inzerátům zrekonstruovaných bytů ve stejném domě není sleva z vaší ceny. Je to rozdíl mezi dvěma různými produkty: mezi bytem, do kterého investici teprve někdo vloží, a bytem, kde ji už někdo zaplatil, odpracoval a nesl riziko, že se během stavby objeví něco nečekaného. Tohle si do své nabídky promítne každý kupující, který byt kupuje k opravě.
Náklady na rekonstrukci a riziko jsou tedy započítané už v nabídnuté částce. Co k nim nepřibyde, je realitní provize ani poplatky za zprostředkování. Kupujeme napřímo, mezi vámi a kupujícím nikdo nestojí, takže kolik se dohodneme, tolik dostanete. Konkrétní číslo dáváme vždy až po prohlídce bytu.
Pokud zvažujete, že byt zrekonstruujete sami a prodáte dráž, je to legitimní úvaha a rozebíráme ji v článku vyplatí se rekonstrukce před prodejem bytu. Počítejte do ní ale i peníze vázané po dobu stavby, svůj čas, komunikaci s řemeslníky a riziko, že rozpočet nevyjde.
Jak si udělat vlastní odhad, který dává smysl
Nejlepší postup je jednoduchý a nepotřebuje žádné placené nástroje. Jde hlavně o to porovnávat srovnatelné věci a ptát se na zdůvodnění. Jedním ze vstupů může být i náš nezávazný odhad ceny bytu, další si vyžádejte od odhadce nebo realitní kanceláře.
Doporučený postup krok za krokem:
- Najděte v okolí byty se stejnou dispozicí, plochou a podobným stavem. Nesrovnávejte svůj byt v původním stavu s čerstvě zrekonstruovaným.
- U každého srovnatelného inzerátu sledujte, jak dlouho visí a zda cena klesala. To vám napoví, kde je hranice reálného zájmu.
- Připočtěte nebo odečtěte to, co kalkulačka nevidí: patro, výtah, orientaci, hluk, stav domu a plánované investice SVJ.
- Nechte si udělat dvě až tři nezávislá nacenění a u každého se zeptejte, z čeho vychází.
- Rozdíl mezi odhady berte jako informaci, ne jako chybu. Ptejte se, čím ho ten který odhadce vysvětluje.