Byt s nesplacenou hypotékou se prodává běžně a banka to standardně umožňuje. Hypotéka se zpravidla doplatí přímo z peněz kupujícího a zástavní právo se pak z katastru vymaže. Níže najdete celý postup krok za krokem — od vyčíslení zůstatku po situaci, kdy je dluh vyšší než cena bytu.
Hypotéka není překážka prodeje
Nesplacená hypotéka bývá první věc, kvůli které lidé odkládají prodej. Panuje představa, že nejdřív je nutné dluh splatit a teprve pak lze byt prodat. Tak to nefunguje. Hypotéky se v Česku splácejí desítky let a stěhování, změna práce, rozvod nebo zdědění jiné nemovitosti přicházejí dřív. Prodej zastavené nemovitosti je proto standardní situace, se kterou banky, advokáti i katastr pracují denně.
Princip je jednoduchý. Nemusíte hypotéku splatit ze svého. Doplatí se z kupní ceny dřív, než vám dojde zbytek peněz. Kupující tedy zaplatí jednu částku, ta se rozdělí na dvě části a každá jde tam, kam patří: jedna bance, druhá vám.
Co ale hypotéka opravdu dělá, je to, že prodej o něco prodlouží a přidá pár kroků navíc. Ty kroky mají svoje pořadí a je dobré je znát dopředu — hlavně proto, abyste si nedomluvili termín předání bytu dřív, než to celé stihne proběhnout.
Co je zástavní právo a kde ho najdete
Když vám banka půjčila na byt, chtěla jistotu, že se k penězům dostane i v případě, že splácet přestanete. Tou jistotou je zástavní právo k bytu. Je zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví, v oddílu, kde jsou uvedena omezení vlastnického práva. Vlastníkem bytu jste pořád vy — zástavní právo vás vlastnictví nezbavuje, jen na bytě váznou práva někoho dalšího.
V bezplatném Nahlížení do katastru uvidíte, že je na bytě zapsané zástavní právo, případně i zákaz zcizení a zatížení. Jde ale o informativní zobrazení, ne o výpis. Ve prospěch které banky je zástavní právo zapsané a podle jaké listiny, zjistíte až z výpisu z listu vlastnictví — ten dostanete na Czech POINTu, na katastrálním pracovišti nebo přes dálkový přístup, vždy za poplatek.
Zákaz zcizení a zatížení znamená, že byt nesmíte bez souhlasu banky převést ani dále zastavit. To zní přísně, ale v praxi z toho plyne hlavně jedno: banka musí být do prodeje zapojená. Když ví, že jí dluh bude z kupní ceny doplacen, souhlas standardně vydá. U úvěru, který se splácí opožděně, nebo když na bytě vázne ještě něco dalšího, to ale automatické není a je potřeba s bankou mluvit dřív.
Vyčíslení zůstatku: první papír, který budete potřebovat
Vyčíslení zůstatku je dokument, ve kterém vám banka napíše, kolik přesně musíte zaplatit, aby byla hypotéka splacená k určitému datu. Není to totéž jako číslo, které vidíte v aplikaci. K nesplacené jistině se totiž připočítávají úroky ke dni splacení a případná náhrada nákladů za předčasné splacení.
Kde ho získáte, se liší banku od banky. Někde stačí požádat přes internetové bankovnictví nebo na infolince, jinde je potřeba písemná žádost nebo návštěva pobočky. Vyřízení obvykle trvá několik pracovních dnů. Požádejte o něj hned, jak víte, že prodej myslíte vážně — je to dokument, na kterém pak stojí celý výpočet kupní ceny.
Zkontrolujte si v něm hlavně datum platnosti. Vyčíslení platí k jednomu konkrétnímu dni a po jeho uplynutí je částka jiná. Pokud se prodej protáhne, banku prostě požádáte o nové.
Ve vyčíslení najdete zpravidla tyto údaje:
- nesplacená jistina k danému dni
- úroky do dne splacení
- případná náhrada nákladů za předčasné splacení
- číslo účtu a variabilní symbol, kam se platí
- datum, ke kterému vyčíslení platí
Jak se hypotéka doplácí přímo z kupní ceny
U prodeje bytu s hypotékou se peníze standardně neposílají přímo prodávajícímu — ukládají se do úschovy, advokátní, notářské nebo bankovní. My to tak děláme vždy. Úschova je neutrální místo, kde peníze počkají, dokud se nesplní podmínky ve smlouvě. Chrání obě strany: kupující má jistotu, že o peníze nepřijde, dokud nebude vlastníkem, a vy máte jistotu, že peníze existují dřív, než podepíšete převod.
V kupní smlouvě se pak kupní cena rozdělí. Část ve výši vyčíslení jde na účet hypotéky, zbytek na váš účet. Rozdělení je závazně popsané ve smlouvě o úschově a schovatel se od něj nesmí odchýlit. U advokátní úschovy navíc peníze leží na zvláštním účtu vedeném pro tento účel a advokát má povinné pojištění odpovědnosti.
Konkrétní pořadí kroků se liší podle advokáta a podle banky. Někdy se návrh na vklad převodu podává až po doplacení hypotéky, jindy hned a hypotéka se doplácí po zápisu vlastnictví, přičemž výmaz zástavy běží jako samostatné řízení. Obojí je bezpečné, pokud peníze leží v úschově.
Sled kroků pak vypadá zhruba takto:
- podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově
- kupující složí celou kupní cenu do úschovy
- z úschovy se odešle doplatek hypotéky bance
- banka potvrdí splacení úvěru a vydá souhlas s výmazem zástavního práva
- podá se návrh na vklad převodu vlastnictví a výmazu zástavního práva
- po zápisu na katastru se zbytek kupní ceny uvolní vám
Náhrada za předčasné splacení a kdy se neplatí
Když hypotéku splatíte dřív, než měla podle smlouvy skončit fixace, může banka požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Lidově se tomu říká poplatek za předčasné splacení. Jeho výše se odvíjí od toho, kolik ještě dlužíte a jak dlouho do konce fixace zbývá.
Zákon o spotřebitelském úvěru zároveň vymezuje situace, kdy banka náhradu účtovat nesmí nebo je omezená. Typicky jde o splacení ke konci fixačního období, o splacení v návaznosti na oznámení nové úrokové sazby a o některé životní situace. U účelových úvěrů na bydlení navíc novela účinná od 1. 9. 2024 zavedla strop: 0,25 % z předčasně splacené jistiny za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše 1 % z předčasně splacené jistiny a zároveň nejvýše 25 000 Kč. Stav k datu vydání článku; na starší smlouvy a fixace se vztahují dřívější pravidla, takže záleží i na tom, kdy jste smlouvu podepsali.
Nemá smysl to odhadovat. Konkrétní částku vám banka uvede přímo ve vyčíslení a je to závazné číslo. Pokud se blíží konec fixace, vyplatí se ověřit, jestli posunutím termínu o pár týdnů náhrada neodpadne úplně.
Výmaz zástavního práva z katastru
Splacením hypotéky zástavní právo z katastru samo nezmizí. Je potřeba ho nechat vymazat. Po doplacení vám banka vydá potvrzení o zániku dluhu (kvitanci) a k tomu souhlas s výmazem zástavního práva — samostatnou listinu pro katastr, která musí mít úředně ověřený podpis. Vydání trvá řádově dny až týdny, podle banky.
S touto listinou se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. Za návrh na vklad se platí správní poplatek 2 000 Kč (stav k datu vydání článku); když se převod vlastnictví a výmaz zástavy podávají jedním návrhem, platí se jednou. V praxi celou tuhle část zařizuje advokát, který připravuje kupní smlouvu.
Katastr nerozhoduje hned. Ze zákona běží ochranná lhůta 20 dní od odeslání informace účastníkům řízení, teprve pak může vklad povolit. Reálně tedy počítejte s několika týdny od podání návrhu k zápisu.
Daň z příjmu se řídí časovým testem, ne hypotékou
Hypotéka a daň z příjmu spolu souvisí méně, než se čeká. Jestli z prodeje odvedete daň, se řídí tím, jak dlouho byt vlastníte, případně jak dlouho jste v něm bydleli — ne tím, kolik jste bance dlužili.
U bytů nabytých od 1. ledna 2021 je časový test deset let, u dříve nabytých pět let. Osvobodit příjem lze i dřív, pokud jste v bytě měli bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem, nebo když peníze použijete na vlastní bytovou potřebu. Podmínek je víc a rozebíráme je v samostatném článku o časovém testu a dani z příjmu.
Jedna častá mýlka: doplacení hypotéky samo o sobě daňový základ nesnižuje. Splátka jistiny není výdaj na pořízení bytu, jen z ceny ubere to, co vám nakonec zbude na účtu. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020, ta se tedy neplatí vůbec.
Co když je hypotéka vyšší než cena bytu
Stává se to. Byt může být v horším stavu, než býval, k hypotéce mohl být přiúvěrován další úvěr nebo se ceny v dané lokalitě posunuly jiným směrem. Prodej je i tak možný, ale rozdíl mezi kupní cenou a dluhem musíte doplatit vy. Banka byt ze zástavy neuvolní, dokud není úvěr splacený celý.
Řešení nebývá jedno. Někdo doplatek pokryje z úspor, jiný se s bankou domluví na tom, že zbylá část dluhu pokračuje jako nezajištěný úvěr, další si na rozdíl vezme spotřebitelský úvěr. Co je možné, závisí na konkrétní bance a na vaší situaci — proto s ní mluvte dřív, než začnete jednat o ceně s kupujícím. Pomůže, když máte reálnou představu o ceně; k tomu slouží i náš nezávazný odhad ceny bytu.
Pokud jsou vedle hypotéky na bytě zapsané ještě další zástavy nebo exekuce, je situace složitější a bez advokáta ji neřešte. Neznamená to, že prodej nejde. Znamená to, že pořadí a výše plateb musí sedět na korunu a musí být ošetřené ve smlouvě.
Převod hypotéky na jinou nemovitost
Když byt prodáváte proto, že kupujete jiný, nemusí být doplacení hypotéky jediná cesta. Řada bank umožňuje výměnu zástavy — původní byt se ze zástavy uvolní a místo něj se zastaví nová nemovitost. Záleží ale na konkrétní bance a na tom, co máte ve smlouvě.
Jde přitom pořád o týž úvěr: běží dál podle stejné smlouvy, včetně úrokové sazby a data konce fixace, mění se jen zajištění, obvykle dodatkem. To se vyplatí zejména tehdy, když máte sazbu výhodnější, než jsou ty současné.
Banka novou nemovitost posuzuje jako při novém úvěru: chce ocenění, prověří stav a hodnotu a schválení nějakou dobu trvá. Za změnu zajištění si obvykle účtuje poplatek podle sazebníku. Někdy je nutné, aby se obě transakce časově překryly, jindy banka na přechodnou dobu akceptuje jiné zajištění.
Jestli se vám to vyplatí víc než doplacení a nová hypotéka, spočítejte si předem. Rozdíl v úrokové sazbě může být významný, ale záleží na zbývající době fixace a na výši úvěru. Poraďte se přímo v bance nebo s nezávislým hypotečním specialistou.
Jak dlouho celý proces trvá
Prodej bytu s hypotékou je delší než prodej bez zástavy, ale ne dramaticky. Nejdéle obvykle trvají tři věci: vydání vyčíslení bankou, vydání souhlasu s výmazem po doplacení a řízení na katastru. Každá z nich se počítá spíš na týdny než na dny.
Když se sečte příprava smluv, složení peněz do úschovy, doplacení hypotéky a zápis na katastru, bývá to řádově několik týdnů od dohody na ceně k tomu, že máte peníze na účtu. U prodeje přes realitní kancelář se k tomu ještě přičítá čas na inzerci, prohlídky a čekání na to, jestli kupujícímu schválí jeho vlastní hypotéku.
Právě financování kupujícího bývá velký zdroj zdržení. Pokud kupující platí z vlastních prostředků, celá jedna nejistá etapa odpadá — nečeká se na jeho banku a prodej nemůže spadnout kvůli neschválenému úvěru.
Co si připravit, než začnete
Než začnete cokoli podepisovat, vyplatí se mít pohromadě pár dokumentů. Ty základní seženete během několika dnů a s jejich pomocí bude jakékoli jednání — s bankou, advokátem i kupujícím — mnohem rychlejší.
My kupujeme byty v Praze a okolí napřímo do vlastnictví společnosti JL TELCO s.r.o. za tržní cenu a bez realitní provize. Hypotéku na bytě řešíme jako běžnou součást prodeje: požádáme vás o vyčíslení, doplatek pošleme přímo bance z kupní ceny a výmaz zástavního práva zařídíme s advokátem společně s převodem vlastnictví. Platíme z vlastních prostředků, takže se nečeká na schválení úvěru.
Nabídku ale nikdy neděláme od stolu. Podmínkou je vždy prohlídka bytu — bez ní nelze cenu ani stav poctivě posoudit. Když nám napíšete, v pracovní době se ozveme do hodiny a domluvíme termín. A pokud se nakonec rozhodnete prodat jinak, tenhle postup vám poslouží stejně dobře.
Ať už prodáváte komukoli, připravte si tyhle podklady:
- výpis z listu vlastnictví (orientačně stačí Nahlížení do katastru)
- úvěrová smlouva a smlouva o zástavním právu
- aktuální vyčíslení zůstatku hypotéky
- nabývací titul k bytu (kupní smlouva, darovací smlouva nebo usnesení o dědictví)
- informace, jestli na bytě vázne kromě hypotéky ještě něco dalšího