Byt bývá u rozvodu ta největší položka a zároveň ta nejhůř dělitelná. Peníze se rozdělí snadno, byt ne. Následující text vysvětluje, co do společného jmění manželů patří, jaké tři cesty vypořádání existují, jak se řeší společná hypotéka a proč se vyplatí nespěchat s podpisem čehokoli.
Co patří do společného jmění manželů a co ne
Společné jmění manželů vzniká automaticky svatbou. Zjednodušeně platí, že do něj patří téměř všechno, co jeden nebo oba manželé nabyli za trvání manželství. Byt koupený po svatbě do něj tedy obvykle spadá, i když splátky hypotéky vydělával převážně jeden z vás.
Časté nedorozumění se týká katastru. Když je u bytu zapsaný jen jeden z manželů, neznamená to samo o sobě, že byt patří jen jemu. Rozhoduje, kdy a jak byl byt nabyt, ne kdo je zrovna uvedený na listu vlastnictví.
Hranice mezi společným a výlučným majetkem přitom nebývá tak ostrá, jak se na první pohled zdá. Pokud se zděděný byt rekonstruoval ze společných peněz, tahle investice se při vypořádání řeší zvlášť. Podobně se posuzují společné peníze vložené do výlučného majetku jednoho z manželů. Přesně tady se vyplatí jedna konzultace u advokáta.
Do společného jmění naopak zpravidla nepatří:
- byt, peníze nebo jiný majetek, který jeden z manželů vlastnil už před svatbou
- majetek nabytý darem nebo dědictvím, pokud dárce či zůstavitel neurčil jinak
- to, co jeden z manželů dostal jako náhradu za újmu na zdraví nebo jiných osobních právech
- to, co jeden získal výměnou za svůj výlučný majetek – například byt koupený za peníze z prodeje zděděné nemovitosti
- majetek, který jste ze společného jmění vyloučili smlouvou u notáře, ať už předmanželskou, nebo pozdější
Kdy společné jmění zaniká a co se děje potom
Společné jmění zaniká rozvodem, konkrétně právní mocí rozsudku. Zaniknout, být zúženo nebo zrušeno může i dříve, typicky smlouvou u notáře nebo rozhodnutím soudu.
Důležité je rozlišovat dvě věci: zánik společného jmění a jeho vypořádání. Rozvodem společné jmění zanikne, ale byt tím nikam nezmizí. Zůstává v takzvaném nevypořádaném společném jmění, dokud se nevypořádá. V praxi to znamená, že s ním pořád nemůže jeden z vás nakládat bez druhého. Takový stav může trvat i roky a bývá zdrojem dalších sporů.
Dohodu o vypořádání můžete uzavřít i dřív, než je rozvod pravomocný. U takzvaného nesporného rozvodu je smlouva o uspořádání majetkových poměrů dokonce podmínkou a podpisy na ní musí být úředně ověřené. Účinnou se stává až zánikem manželství. Pokud se dohoda týká bytu, musí být písemná a vlastnické právo se do katastru zapisuje vkladem.
Tři cesty, jak společné jmění vypořádat
Cesty jsou v zásadě tři a liší se hlavně tím, kolik nad nimi strávíte času a peněz.
První je dohoda. Nejlevnější a nejrychlejší varianta. Domluvíte se, co komu připadne, a sepíšete to. U bytu musí být dohoda písemná, podpisy se pro katastr ověřují. Sepsání dohody nechte na advokátovi nebo notáři, i když si myslíte, že je vše jasné.
Druhá je rozhodnutí soudu. Návrh může podat kterýkoli z manželů do tří let od zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění. Soud vychází z toho, že podíly obou jsou zásadně stejné, a zároveň přihlíží k tomu, jak se kdo staral o rodinu, kdo do majetku vložil vlastní prostředky a jaké jsou potřeby nezaopatřených dětí. Soudní vypořádání ale trvá měsíce až roky a něco stojí.
Třetí cesta není rozhodnutí, ale plynutí času. Pokud se do tří let od zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění nedohodnete ani nepodáte návrh k soudu, nastoupí zákonná domněnka. U bytu to znamená, že se stane podílovým spoluvlastnictvím a každý z bývalých manželů má polovinu. Zní to jednoduše, jenže problém se tím nevyřeší, jen přesune. Ze společného jmění se stane spoluvlastnictví se všemi jeho komplikacemi, které popisujeme na stránce o prodeji bytu ve spoluvlastnictví.
Proč bývá prodej a rozdělení peněz nejjednodušší
Byt se rozdělit nedá, peníze ano. Z naší praxe je to hlavní důvod, proč u rozvodů s jedním společným bytem nakonec padne řeč na prodej.
Druhá varianta, tedy že jeden vyplatí druhého, vypadá lákavě, ale naráží na financování. Ten, kdo zůstává, potřebuje buď hotovost, nebo novou hypotéku jen na svůj příjem. Banka bude znovu posuzovat, jestli splátku utáhne jeden člověk místo dvou. Někdy to projde, jindy ne – dopředu vám to nikdo neslíbí. A dokud se to neví, celé vypořádání stojí.
Prodej má ještě jednu výhodu, na kterou se zapomíná. Ukončí nejen společné vlastnictví, ale i společné náklady a společný dluh. Přestanete řešit, kdo zaplatí zálohy do fondu oprav, kdo se postará o havárii v koupelně a kdo poslal splátku pozdě.
Ať už se nakonec rozhodnete jakkoli, výchozí bod je stejný: vědět, co byt reálně stojí na trhu. Bez toho čísla je každé jednání jen dohadování. Můžete si nezávazně nechat udělat odhad ceny bytu a s tím pak pracovat dál.
Když spolu manželé nekomunikují
Tohle je otázka, kterou od rozvádějících se manželů slýcháme nejčastěji, a odpověď je bohužel jednoznačná. Byt ve společném jmění nemá podíly. Nedá se prodat polovina, protože žádná samostatná polovina neexistuje. Dokud společné jmění není vypořádané, potřebujete k prodeji souhlas obou.
Když druhá strana nereaguje nebo blokuje jakékoli řešení, zbývají standardní postupy: mediace, jednání přes advokáty, případně návrh na vypořádání k soudu. Není to příjemné, ale je to cesta, která někam vede.
V praxi ale často pomůže něco mnohem jednoduššího. Konkrétní číslo. Dokud se dva lidé přou o to, kolik ten byt asi má, nemají se čeho chytit. Jakmile leží na stole písemná nabídka s konkrétní částkou, jednání se z naší zkušenosti posune, protože se najednou bavíte o skutečnosti, ne o dojmech.
Tomu odpovídá i způsob, jakým jednáme my:
- s každým z manželů komunikujeme zvlášť, telefonem i e-mailem
- nabídku posíláme oběma stranám ve stejném znění
- druhou stranu bez vaší výslovné dohody sami neoslovujeme
- podpisy se dají řešit odděleně, s úředně ověřeným podpisem
- netlačíme na termín, nabídku si můžete v klidu nechat posoudit
Jak se řeší hypotéka ve společném jmění
Úvěr sjednaný za trvání manželství je zpravidla společný dluh. Pokud jste úvěrovou smlouvu podepsali oba, jste vůči bance dlužníci oba, a to bez ohledu na to, jak se mezi sebou domluvíte. Když ji podepsal jen jeden z vás, druhý vůči bance dlužníkem není, ale dluh přesto může spadat do společného jmění – posouzení nechte na advokátovi.
Tohle je zásadní a překvapí to i lidi, kteří už mají dohodu podepsanou: dohoda o vypořádání společného jmění zavazuje vás dva, ne banku. Aby se jeden z manželů z úvěru vyvázal, musí s tím banka souhlasit a znovu posoudí, jestli splátku unese jeden příjem. Dokud takový souhlas nemáte, zůstáváte za úvěr odpovědní oba, i kdybyste měli dohodu podepsanou a v katastru zapsanou.
Při prodeji se to řeší přímočaře. Zůstatek úvěru se doplatí přímo z kupní ceny ještě před tím, než se rozdělí zbytek, a zástavní právo banky se z katastru vymaže. Otázka, kdo bude dál splácet, tím zmizí ze stolu.
Počítejte s tím, že předčasné splacení může být zpoplatněné. U úvěrů na bydlení je náhrada nákladů, kterou banka může požadovat, omezená zákonem, konkrétní částku ale vždycky vyčísluje banka podle vaší smlouvy a fáze fixace. Vyžádejte si od ní aktuální vyčíslení k předpokládanému datu splacení, ať víte, s čím počítat. Podrobněji to popisujeme u prodeje bytu s hypotékou.
Kupní cenu lze rozdělit přímo v úschovní smlouvě
Peníze u prodeje bytu obvykle jdou do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Úschovní smlouva určuje, komu a kolik se vyplatí poté, co katastr zapíše nového vlastníka. Jak advokátní úschova funguje, rozebíráme v samostatném článku.
A právě tady se dá celé vypořádání peněz vyřešit elegantně. Ve smlouvě se nastaví, že nejprve odejde doplatek bance a zbytek se rozdělí na dva samostatné účty v poměru, na kterém jste se dohodli. Nikdo nemusí druhému nic přeposílat. Nikdo nečeká, jestli to ten druhý opravdu udělá. Každý dostane své peníze přímo z účtu úschovy.
Poměr přitom nemusí být padesát na padesát. Můžete zohlednit, že jeden z vás vložil do bytu peníze z doby před manželstvím nebo z dědictví. Formulaci ale nechte na advokátovi, který úschovu vede, ať odpovídá tomu, na čem jste se skutečně dohodli.
Před vypořádáním nespěchejte s podpisem
V rozvodu je člověk pod tlakem a chce mít věci z krku. Přesně v takové chvíli se podepisují dokumenty, které pak roky mrzí.
Zvlášť opatrní buďte u dokumentů, které podepisuje jen jeden z manželů, ale týkají se bytu ve společném jmění. Neplatnosti takového jednání se sice lze dovolat, ale znamená to další spor a další náklady.
Rozumné pravidlo zní: než něco podepíšete, nechte si to přečíst advokátem. Hodina konzultace vyjde levněji než roky dohadování. Nezávazná nabídka na koupi bytu vás naopak k ničemu nezavazuje – to je něco jiného než rezervační smlouva a je dobré ten rozdíl znát.
Na co si dát pozor:
- rezervační smlouvy realitních kanceláří, které často obsahují smluvní pokutu nebo závazek zaplatit provizi, i když k prodeji nakonec nedojde
- smlouvy o smlouvě budoucí podepsané dřív, než víte, jak dopadne vypořádání
- dohody o vyplacení druhého manžela sjednané od oka, bez znalosti tržní ceny bytu
- prohlášení, kterými se předem vzdáváte nároků, aniž byste věděli, čeho přesně se týkají
Co si připravit k prodeji a jak je to s daní
Ať už byt nakonec prodáte komukoli, bez několika podkladů se neobejdete. Sehnat je jde i za pochodu, prodej se kvůli nim nemusí odkládat.
Samostatná kapitola jsou daně. Příjem z prodeje bytu může být od daně z příjmů osvobozený, ale záleží na tom, jak dlouho jste byt vlastnili, jestli jste v něm bydleli a jak s penězi naložíte. U bytu vypořádávaného ze společného jmění bývá posouzení o něco složitější. Jak funguje časový test u daně z příjmů, popisujeme zvlášť. Svou konkrétní situaci si ale ověřte u daňového poradce nebo přímo na finančním úřadě, ne podle diskuse na internetu.
Co budete potřebovat:
- výpis z katastru nemovitostí a nabývací titul, tedy kupní smlouvu, darovací smlouvu nebo usnesení o dědictví
- rozsudek o rozvodu s doložkou právní moci, pokud už rozvod proběhl
- dohodu o vypořádání společného jmění, pokud existuje
- aktuální vyčíslení zůstatku hypotéky od banky
- vyúčtování a výši záloh od společenství vlastníků nebo správce, včetně případných dluhů vůči domu
- průkaz energetické náročnosti budovy
Jak to řešíme my
JL TELCO s.r.o. kupuje byty v Praze a okolí napřímo do vlastnictví. Nejsme realitní kancelář, byt nezprostředkováváme a neplatíte provizi. Cena, kterou nabídneme, vychází z tržní ceny bytu ve stavu, v jakém právě je. Byty pak sami rekonstruujeme, takže původní stav, stará koupelna ani dřevěná okna nás nezaskočí – konkrétní číslo ale říkáme vždy až po prohlídce.
Postup je jednoduchý. Nejdřív si po telefonu projdeme situaci, pak se domluvíme na prohlídce. Prohlídka bytu je podmínkou nabídky – bez ní vám konkrétní číslo neřekneme, protože by to nebylo poctivé vůči vám ani vůči nám. Po prohlídce dostanete nabídku písemně.
Nabídka je nezávazná a nemá platnost na pár hodin. Můžete ji použít jako podklad pro rodinnou dohodu, jako vstup do jednání u advokáta, nebo ji odložit a nic dalšího neřešit. Když se ozvete v pracovní době, obvykle se vám vrátíme do hodiny. Co konkrétně nabízíme lidem v rozvodu, shrnujeme na stránce prodej bytu při rozvodu, celý průběh pak na stránce jak to funguje.